Entenda a formação do preço de terras no Brasil – parâmetros de influência e referências

O Brasil tem se mostrado como uma das principais alternativas para o aumento da produção de alimentos e energia. E assim o preço de terras é essencial para a expansão dos negócios.

Por conta disso, o país tem sido alvo de investimentos estrangeiros para aquisição e arrendamento de terras com o intuito de produzir alimentos, para fins especulativos ou ambos. As novas áreas de fronteira agrícola no Brasil que têm sido o principal foco dos investimentos localizam-se principalmente no Centro-Oeste, Norte e Nordeste. No Norte e Nordeste as áreas são ainda relativamente pouco exploradas e, consequentemente, têm elevado potencial de valorização na medida em que há aumento de sua ocupação e desenvolvimento da infraestrutura, podendo gerar lucro aos investidores no longo prazo. Desta forma, evidencia-se a seguinte questão: como alguns dos fatores que determinam o preço da terra impactam em áreas de fronteiras agrícolas e tradicionais?

O potencial de valorização do capital na fronteira, via produção efetiva ou via especulação, está diretamente relacionado à expansão da infraestrutura de transportes e comunicações, além de incentivos fiscais e creditícios, entre outros

Na região de fronteira agrícola conhecida como MAPITOBA (que abrange o sul do Maranhão e do Piauí, o leste do Tocantins e o noroeste da Bahia), alguns dos fatores que impulsionaram o desenvolvimento agrícola foram os estímulos governamentais, como oferta de crédito, pesquisa e assistência técnica e, numa segunda fase, a profissionalização do processo produtivo de grãos, com a instalação de empresas nacionais e internacionais. Desta forma, espera-se que os produtores que se estabelecem primeiro em uma região de fronteira, apesar da menor oferta de infraestrutura, têm ainda o potencial de ganho com a valorização da terra.

A fronteira agrícola atual apresenta um padrão de ocupação semelhante ao do Centro-Oeste, que se caracteriza pelo predomínio de grandes produtores. Os agricultores locais estruturaram suas bases independentemente da política de crédito rural, e a região acabou concentrando uma presença relativamente maior de produtores capitalizados.

O rigor climático torna a agricultura familiar inviável nessas regiões, já que não é capaz de obter renda no período seco do ano, além de tornar menos viável o desenvolvimento de outras atividades além de grãos e pecuária (pelo fato de utilizarem intensivamente a terra, o fator mais barato que a região possui). Assim, o custo de oportunidade da terra usada nas atividades de grãos e pecuária seria praticamente nulo, aumentando a competitividade nessas regiões comparativamente a outras. A produção em grande escala no Cerrado torna-se mais competitiva com a possibilidade de mecanização, reduzindo os custos de preparo da terra, e com o preço mais baixo deste fator na região.

A diferença dos valores da terra nas diversas regiões é dada também pelo preço recebido pelo produtor – dado que refletem a renda obtida pela terra – devido à distância aos principais centros consumidores. Entretanto, algumas empresas acreditam que a proximidade com a área produtora traz vantagens competitivas de localização, o que permite reduzir custos de transporte de cargas entre a planta industrial e a zona de cultivo, mesmo havendo problemas no transporte do produto para o resto do País.

A inovação tecnológica também foi um fator de elevada importância neste cenário, visto que o menor preço da terra também está associado ao contínuo aumento do estoque de terra de boa qualidade, por meio da conversão de terras agricultáveis de qualidade inferior e de terras virgens. A nova tecnologia é importante não somente pela redução no custo de conversão, mas também pela possibilidade desta conversão.

A produtividade agrícola é apontada como fator de extrema relevância na valorização das áreas de fronteira, e uma das principais atratividades dessas regiões, dado que esses ganhos estão relacionados ao potencial ainda não esgotado de modernização agrícola da região, e não apenas à expansão horizontal, que é caracterizada pelo aumento da área de cultivo. O aumento da produtividade – que possibilita ganhos de rentabilidade – atrai não somente agricultores, como grandes indústrias para a região do Cerrado. Assim, tende a estabelecer-se na fronteira um perfil de agroindústria cujos investimentos acabam sendo complementares entre si. Entre os setores mais capazes de induzir investimentos do setor agrícola estão o de óleo vegetal em bruto e o de abate de carnes. Os dois segmentos provocam um encadeamento com a base produtiva agropecuária, indústrias de insumos e máquinas agrícolas, comercialização e transporte.

Por fim, a determinação do preço das terras de uma determinada região envolve diversos fatores que compreendem aspectos técnicos e econômicos gerais, desde a região em questão até a conjuntura atual e perspectivas do mercado para qual vai ser a finalidade de uso da propriedade.

Existem órgãos e consultorias que divulgam o valor do hectare de acordo com o uso da terra e a região, esses dados são obtidos através de informações sobre o mercado regional de terras e servem como valores de referência. Para se obter o valor absoluto da terra de uma propriedade deve-se fazer uma avaliação da propriedade excluindo (quando necessário) as benfeitorias, plantações e criações obtendo somente o valor da terra nua (VTN). A referência para fazer essa avaliação é a NBR 14653-3, nela está a descrição de todo o procedimento para realizar a avaliação de imóveis rurais, bem como suas benfeitorias, máquinas e equipamentos.

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